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25万栋背后的房市隐忧?│理财周刊

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更新时间:2020-08-10

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文.庄孟翰(颜琼真整理)

Q:台北市马小姐问:房市不好,最近几个月的房屋移转栋数逐月减少,不少人担心整年度的数量比过去还要低,请问,要低到何种量,房市才算落底完成?

A:

从今(2015)年1至8月合计的买卖移转栋数为168896件,相较于去年同期的216241件来说,减少了47345件,且仅为去年的78%左右。因此,若以去年总买卖移转栋数320598栋推算(x78%),今年总买卖移转栋数可能只有250,066栋,除非建商赶在年底前大量交屋,否则,今年全年买卖移转栋数可能再创新低。

 台湾房市买卖移转在1991年的栋数计有289,503栋,其后一路攀升到1996年508,748栋的高峰再急转直下,历经1997~1999年的亚洲金融风暴,再至2000年的全球网路泡沫,2001年终于创下259,494栋的新低点(见附图)。

 假设今年从9月至12月的成交量稍有扩大,使得今年整年度的总移转栋数还有26万栋的量,则虽比2001年最差的259,494栋稍高一些,但仍将是24年来次差的一年;但若今年总移转栋数仅约25万栋,则不论是与1991年或是2001年相比较,都是24年来及14年来最差的一年。

 台湾房市的过去发展经验,多空行情大约各走6~7年左右,而从量的变化,则从1991年至1996年高峰,约5年的时间,如就1996年至2001年也约5年的时间,2001年至2006年则是4年时间就再呈现急遽攀升走势,原本2008年全球金融海啸,眼看房市就要进入下修趋势,然因主管机关大幅调降遗赠税率至10%,导致滞留海外的资金大量回流台湾,而再走一波高峰至2010年,隔年则因实施「奢侈税」而再度呈现下滑走势。

 从图表来看,可能大家会认为,从2006年的高峰逐渐下降至2015年,已经缓步下滑10年,似乎今年底的25万栋预测量已至谷底?唯若从2013年底预售市场初现退屋起算,则今年预测的25万栋,仍只是开始下修的第2年而已。

 历史经验可以提供我们参考,但非必然之轨迹,因为很多国内外政经情势的变化因素会干扰历史经验的轨迹运行。

 在此,针对25万栋并非房市谷底的原因有三,主要是从结构性问题来探讨:

 第一,交易税加重:2016年1月1日将实施房地合一税,大幅提高交易成本,从过去只有交易的「财产交易所得」,到「财产交易所得」与「奢侈税」并行,再到明年的房地合一税,若非自住房子(自住房子还得持有超过6年才有400万元免税额),则持有时间超过10年,资本利得额课税税率为15%,而1至10年则为20~45%的重税。

 此一重税,让以往打算收租而买房的房东族,以及一些想投资获利的投资族缩手,成交量自然逐渐减少。

 第二,持有成本增加:像台北市房屋税的税基及税率在去年同步大幅调高,而地价税因公告地价(3年调整公告一次)也一再往上调高,使得房屋的持有成本愈来愈高,另台北市再实施「豪宅税」,更让有钱人不敢多买房。

 第三,房市仍处于超额供给:依主计总处所公布于2010年进行的调查结果,空屋数为156万户,占全部住宅存量的19.3%,而中央银行在今年五月发布的「金融稳定报告」,「若以台电表灯用电不及底度之非营业用户资料推估,2014年空屋数约143万宅」,依此数据,则空屋率似有减少迹象。

 问题是,大量空屋当中,第二屋或是休闲渡假屋约占一半,如此下来,真正空屋数量约只有70多万户,惟若扣除一般国际所谓政府手中应握有的安全住宅存量(约全部住宅存量的5%),再依据2015年第2季内政部就税籍资料统计的834万户推算,约为41.7万户,则空屋数量最低限度仍有30万户左右。

 其次,依据内政部统计处所公布之所有权第一次登记栋数,近三年半以来合计373,995栋;此外,建商过去两、三年大量抢建照,未来势必要继续推案,但最近房市走跌,而房地产一向就具有「买涨不买跌」的特性,因此,未来空屋数量必然会呈现逐年增加趋势,则两、三年后的余屋恐再爆量,势必更不利房市未来发展。

 在房市逐渐走跌的趋势中,买卖移转栋数逐年降低,可以让民众更加了解当前房市的真实状况,惟房价高低通常会因地段、个案立地条件不同,而呈现不同走势,因此,对于有意购买自住房子的民众来说,随时注意各种统计数据的变化分析,即可充分掌握价量资讯,俾免太早进场,反使辛苦累积的储蓄因急于购屋而沦为「负资产」。

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